La loi Montagne, relative au développement et à la protection de la montagne, contient notamment des dispositions importantes concernant l’urbanisation dans les zones touristiques, comme dans les Alpes du Nord. En 2016, la loi Montagne II vient renforcer ces dispositions tout en prévoyant la réhabilitation de l’immobilier de loisir. Quel est l’impact de cette loi sur l’immobilier de montagne ? Et où investir aujourd’hui ?
Immobilier : que dit la loi Montagne ?
La loi n° 85-30 du 9 janvier 1985, aussi appelée « loi Montagne », a pour objectif de réguler et de promouvoir le développement équilibré des zones de montagne en France. Elle reconnaît la spécificité de ces zones et vise à préserver leur environnement tout en favorisant leur développement économique et social. La loi Montagne de 1985 concerne différents domaines comme la protection de l’environnement, la réglementation des activités touristiques ou encore le développement des transports. L’un des volets les plus importants concerne l’urbanisme. La loi vise en effet à éviter une urbanisation excessive et inappropriée dans les territoires de montagne. Pour cela, elle propose trois orientations :
- un développement urbain en continuité avec les agglomérations et les villages existants ou la construction de hameaux intégrés à l’environnement ;
- la protection des espaces remarquables avec notamment la mise en place des directives territoriales d’aménagement et de développement durable (DTADD) ;
- la protection des zones agricoles contre l’urbanisation afin de préserver les activités agricoles, pastorales et forestières.
Les communes établissent des documents d’urbanisme locaux comme le schéma de cohérence territoriale (SCoT) ou le plan local d’urbanisme (PLU) pour définir les zones constructibles, dans le respect de la loi Montagne.
Aussi appelée « loi Montagne II », la loi n° 2016-1888 du 28 décembre 2016 de modernisation, de développement et de protection des territoires de montagne confirme les objectifs de la loi de 1985. Toutefois, elle introduit la nécessité de réhabiliter l’immobilier de loisir et du ski afin d’éviter de construire sur des terres agricoles ou des espaces naturels.
Loi Montagne : quel impact sur l’investissement immobilier et les résidences de tourisme ?
Courchevel, Tignes, les Gets, Val-d’Isère… entre 1960 et 1980, de nombreuses stations de sports d’hiver ont connu une expansion rapide avec la construction de nombreux hôtels, villages vacances et résidences de tourisme. Investir dans l’immobilier de station, notamment dans des résidences secondaires en copropriété, représentait de nombreuses opportunités pour les ménages français. La loi Montagne sur l’immobilier a freiné le développement des stations en limitant la taille et le nombre des nouvelles constructions. Néanmoins, l’activité touristique en montagne n’a cessé de croître, ce qui a provoqué une pénurie de logements et une augmentation des prix. Il est ainsi devenu difficile de se loger en montagne, aussi bien pour les touristes que pour les locaux et les saisonniers.
La loi Montagne II encourage la réhabilitation d’un parc immobilier vieillissant. Il s’agit non seulement d’améliorer la qualité des logements pour qu’ils répondent aux attentes des touristes actuels, mais aussi d’augmenter la capacité d’accueil des stations. Pour cela, la loi Montagne II assouplit certaines règles de la loi de 1985 en permettant la construction d’extensions verticales ou horizontales, de bâtiments annexes aux constructions existantes, mais aussi de nouvelles résidences de tourisme en station. Avec la loi de 2016, il devrait être plus facile de trouver un appartement à louer dans une station de ski comme le Grand-Bornand ou la Clusaz. Les logements réhabilités, comme les nouveaux programmes en montagne, doivent respecter les règles en termes de protection contre les risques naturels, respect de l’environnement ou encore performance énergétique. Par ailleurs, la loi prévoit des avantages fiscaux pour certains propriétaires. Les acquéreurs de ces logements en loi Montagne 2016, ayant le statut de location meublée non professionnelle ou professionnelle, peuvent récupérer la TVA s’ils proposent des services para-hôteliers.
Où investir dans l’immobilier avec la loi Montagne ?
Sur le plan strictement géographique, la loi Montagne sur l’immobilier définit des zones de montagne et des zones de massifs (Alpes, Pyrénées, Jura, Massif central, Vosges, Corse, Martinique, Guadeloupe, La Réunion). La liste des communes situées en zones de montagne est fixée par arrêté interministériel. Dans les stations des Alpes, bénéficiant de vastes domaines skiables comme Paradiski, les Trois Vallées ou encore Chamonix-Mont-Blanc, il est plus que jamais intéressant de réaliser un investissement immobilier. En été, les sommets alpins attirent aussi de nombreux touristes adeptes des activités de plein air comme la randonnée, l’escalade ou le VTT. De nombreuses personnes font le choix d’acheter en Savoie, en Haute-Savoie ou en Isère pour y habiter à l’année. La montagne offre un environnement plus serein, moins pollué et plus authentique que la ville.
Pour réaliser un bon investissement en montagne, il convient de prendre en compte les spécificités de la station.
- Son environnement : la présence d’un espace naturel ayant un attrait particulier, comme un lac, un sommet ou une vallée, qui garantit un attrait touristique hiver comme été. Par ailleurs, la location d’un appartement particulier pour le ski le week-end peut attirer les habitants des grandes villes voisines telles que Grenoble ou Genève.
- La qualité des infrastructures pour les sports d’hiver, la taille du domaine skiable et la durée d’ouverture de celui-ci.
- L’accès à la station et aux différentes infrastructures : routes, lignes ferroviaires, transports en commun, etc.
- La présence de commerces et de services.
- Sa réputation : des stations comme Courchevel sont prisées par une clientèle internationale tandis que d’autres sont en crise. Par exemple, certaines stations de moyenne montagne ont perdu de la valeur à cause d’un manque de neige.
Par ailleurs, il est essentiel de s’informer sur les évolutions fiscales prévisibles ou désirées dans ces zones avant tout investissement. Certains élus locaux souhaitent lutter contre la spéculation et réduire le nombre de résidences secondaires au profit de l’habitat permanent. Pour cela, ils misent sur une augmentation de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, voire la mise en place de quotas. À ce titre, les ménages issus des classes moyennes ont intérêt à vérifier le classement des communes en loi Pinel. Ils peuvent en effet investir dans l’immobilier de montagne en zone A tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. À Chamonix, la part de la population éligible aux logements sociaux est passée de 30 à 70 %, suite au classement de la commune en zone A.
