Disponible pendant les 3 prochaines années, le dispositif Jeanbrun vous permet d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une déduction d’impôt. Explications.
🧾 Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun est un nouveau dispositif fiscal lancé par le gouvernement en 2026. Aussi appelé plan Relance logement 2026, ce dispositif affiche un double objectif :
- Relancer les mises en chantier de constructions neuves (2 millions de logements prévus d’ici 2030) et l’offre locative (qui a chuté de 15 % en cinq ans) ;
- Inciter les particuliers à l’investissement locatif via la mise en place d’avantages fiscaux.
Le dispositif Jeanbrun a été lancé dans une période sans grands dispositifs fiscaux pour l’investissement locatif, à l’exception du Denormandie qui concerne seulement des projets immobiliers dans des quartiers anciens dégradés. Le dispositif Jeanbrun prend la suite du Pinel qui a été disponible pendant plus de 10 ans, du 20 juin 2014 au 31 décembre 2024. Si ce dernier fonctionnait sur le principe de la réduction d’impôt, le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme de déduction d’impôt.
⚙️ Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun ?
Jusqu’à fin 2028, le dispositif Jeanbrun permettra à tout ménage achetant un appartement d’obtenir d’importants avantages fiscaux, sous conditions.
Ce dispositif concerne les appartements situés dans des immeubles collectifs en France. Les logements doivent être neufs, ou anciens avec des travaux prévus qui représentent au moins 30 % de la valeur du bien. Peu importe qu’il s’agisse d’un logement neuf ou ancien rénové, il est obligatoire de respecter une durée d’engagement minimum de 9 ans de mise en location.
Lorsque ces conditions sont respectées, l’investisseur obtient chaque année une double déduction de ses revenus locatifs sur l’impôt :
- Une partie du prix d’achat du bien est déductible des revenus fonciers.
- L’intégralité des charges liées à la location (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière) est déductible de l’impôt sur le revenu en période de déficit foncier.
📋 Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Jeanbrun ?
N’importe quel ménage peut bénéficier d’un dispositif Jeanbrun, sans conditions de revenus ou de patrimoine. Il y a en revanche des conditions à respecter en termes de logement. Ce dernier doit être :
- situé dans un immeuble collectif ;
- neuf ou ancien à rénover ;
- mis en location pendant 9 années au minimum.
Il est en plus interdit de louer à un membre de sa famille.
Le bénéfice du dispositif Jeanbrun est également conditionné à des plafonds de loyers et de revenus du locataire. Son principe est clair : plus le loyer du logement fixé est bas, plus la possibilité d’amortissement est grande et plus le locataire doit avoir des revenus faibles.
Les plafonds de ressources des locataires
Il existe 3 niveaux de montants de loyers et 5 zones d’habitation :
- Vous choisissez de fixer un loyer de niveau intermédiaire, bas ou très bas en fonction de votre stratégie patrimoniale.
- Les zones d’habitation A bis, A, B1, B2 et C sont définies selon les besoins existant en termes de logement en France.
1- Loyer de niveau intermédiaire
| Composition du foyer | A bis | A | B1 | B2 et C |
| Personne seule | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € |
| Couple | 66 276 € | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € |
| Personne seule ou couple + 1 personne à charge |
86 878 € | 79 666 € | 58 043 € | 52 239 € |
| Personne seule ou couple + 2 personnes à charge |
103 727 € | 95 427 € | 70 073 € | 63 066 € |
| Personne seule ou couple + 3 personnes à charge |
123 415 € | 112 968 € | 82 432 € | 74 189 € |
| Personne seule ou couple + 4 personnes à charge |
138 874 € | 127 122 € | 92 900 € | 83 611 € |
| Majoration dès la 5ème | + 15 471 € | + 14 164 € | + 10 364 € | + 9 325 € |
2- Loyer de niveau bas
| Composition du foyer | A bis | A | B1 | B2 et C |
| Personne seule | 32 463 € | 32 463 € | 26 460 € | 23 814 € |
| Couple | 48 521 € | 48 521 € | 35 338 € | 31 804 € |
| Personne seule ou couple + 1 personne à charge |
63 604 € | 58 324 € | 42 494 € | 38 244 € |
| Personne seule ou couple + 2 personnes à charge |
75 940 € | 69 863 € | 51 302 € | 46 171 € |
| Personne seule ou couple + 3 personnes à charge |
90 352 € | 82 705 € | 60 349 € | 54 315 € |
| Personne seule ou couple + 4 personnes à charge |
101 674 € | 93 072 € | 68 016 € | 61 214 € |
| Majoration dès la 5ème | + 11 330 € | + 10 371 € | + 7 588 € | + 6 828 € |
3- Loyer de niveau très bas
| Composition du foyer | A bis | A | B1 | B2 et C |
| Personne seule | 17 855 € | 17 855 € | 14 553 € | 13 097 € |
| Couple | 29 114 € | 29 114 € | 21 204 € | 19 082 € |
| Personne seule ou couple + 1 personne à charge |
38 164 € | 34 995 € | 25 497 € | 22 946 € |
| Personne seule ou couple + 2 personnes à charge |
41 995 € | 38 635 € | 28 369 € | 25 533 € |
| Personne seule ou couple + 3 personnes à charge |
49 695 € | 45 490 € | 33 195 € | 29 875 € |
| Personne seule ou couple + 4 personnes à charge |
55 921 € | 51 190 € | 37 408 € | 33 668 € |
| Majoration dès la 5ème | + 6 230 € | + 5 703 € | + 4172 € | + 3 754 € |
Les plafonds de loyers
En fonction du niveau de loyer choisi par l’investisseur et de la zone du logement, voici les plafonds de loyer par m² à respecter :
| Zone / Niveau de loyer | Intermédiaire | Social | Très social |
| Abis | 19,51 €/m² | 13,68 €/m² | 10,93 €/m² |
| A | 14,49 €/m² | 10,17 €/m² | 8,12 €/m² |
| B1 | 11,68 €/m² | 8,20 €/m² | 6,55 €/m² |
| B2 | 10,15 €/m² | 7,12 €/m² | 5,69 €/m² |
| C | 10,15 €/m² | 6,15 €/m² | 4,91 €/m² |
💰 Quels sont les avantages du dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun permet un double avantage fiscal annuel qui peut aller :
- jusqu’à 12 000 € d’amortissement sur le prix d’achat ;
- jusqu’à 10 700 € de déduction des autres revenus (salaire, pension de retraite, etc.).
L’amortissement est calculé sur 80 % du prix d’acquisition (hors valeur du foncier estimé à 20 %). Son taux varie en fonction du niveau de loyer pratiqué et selon que le logement est neuf ou ancien rénové. Les différents taux s’appliquant aux différents cas n’ont pas encore été officiellement publiés.
Le niveau du loyer n’a en revanche aucune incidence sur la déduction de l’impôt sur le revenu. Celle-ci est conditionnée à la présence d’un déficit foncier, existant lorsque vos charges foncières (travaux, taxe foncière, intérêts du prêt immobilier, etc.) sont supérieures à vos revenus fonciers (loyers perçus). C’est en principe le cas les premières années après l’achat du bien, car les intérêts d’emprunt et le montant d’éventuels travaux sont souvent importants. Dans le cas d’un déficit foncier, l’intégralité des charges foncières jusqu’à 10 700 € est alors déductible de vos revenus (salaires, retraites, etc.) sur votre déclaration.
Grâce au dispositif Jeanbrun, vous vous constituez un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux et de revenus locatifs pendant 9 ans au minimum. Passé cette période, vous pouvez soit continuer à louer, soit vendre le bien s’il y a possibilité de plus-value. Le rendement de votre investissement est sécurisé (sous réserve des conditions de marché).
⚠️ Les points de vigilance avant d’investir
Malgré l’attractivité du dispositif Jeanbrun, trois aspects sont à examiner avec attention avant d’investir :
- Les nombreuses contraintes réglementaires existantes : niveaux de loyer et ressources à respecter, durée d’engagement de mise en location, etc.
- Le rendement réel : il s’agit de vérifier que les niveaux de loyer et d’amortissement choisis permettent d’être rentable sur le moyen et long terme.
- Les risques inhérents à toute location : vacance locative, risques d’impayés, éventuels changements de fiscalité.
Chez EDIFIM, nous sommes évidemment là pour vous conseiller afin que votre projet immobilier soit le plus rentable possible.
📍 Dans quelles zones investir avec le dispositif Jeanbrun ?
Plan de relance de l’immobilier locatif en France, le dispositif Jeanbrun concerne l’ensemble des zones d’habitation françaises. Cependant, il peut être judicieux d’acheter dans des zones tendues, car le manque de logements permet de lisser le risque de vacance locative.
Il est également important de se pencher sur le dynamisme du territoire de votre investissement locatif. Les programmes immobiliers EDIFIM sont justement situés dans des zones sélectionnées pour leur fort potentiel locatif et leur qualité de vie durable.
🏗️ Pourquoi investir avec EDIFIM ?
Fondée en 2002, EDIFIM est une Société de Promotion Immobilière spécialisée dans la réalisation de logements collectifs de standing, prisés à la fois pour leurs emplacements, leur esthétisme et leur durabilité. Implantée en Haute-Savoie, Savoie et Isère, EDIFIM bénéficie d’une vraie expertise locale, y compris pour un logement proche de Genève.
Vous avez une question sur nos programmes immobiliers de qualité (fiscalité immobilière, rentabilité, attractivité, etc.) ? Vous souhaitez plus particulièrement investir dans un programme neuf en Haute-Savoie, découvrir les programmes neufs en Isère pour investir ou acheter un appartement neuf en Savoie pour investir ? L’équipe EDIFIM est là pour vous répondre et vous accompagner de A à Z pendant votre projet immobilier.
❓ FAQ : Questions fréquentes sur le dispositif Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun est-il cumulable avec d’autres aides ?
Oui, le dispositif Jeanbrun est cumulable avec MaPrimeRénov’ et l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) si les conditions de ces deux dispositifs sont respectées. Des aides locales (commune, département, région) peuvent aussi s’ajouter dans certains cas.
Quel est le montant de la déduction d’impôt ?
La réduction d’impôt peut aller jusqu’à 22 700 € par an pendant 9 années :
- 12 000 € d’amortissement ;
- 10 700 € de déduction des autres revenus (salaire, pension de retraite…).
Quelle durée d’engagement choisir ?
La durée d’engagement est de 9 ans au minimum, et sortir avant vous obligera à rembourser les avantages fiscaux obtenus. Vous pouvez par contre la prolonger. Le choix entre continuer à louer ou vendre le bien immobilier dépendra de vos projets personnels et financiers, ainsi que de la valeur prise par votre logement.
Peut-on louer à un proche ?
Il n’est pas permis de louer à un membre du cercle familial proche (parent, enfant, cousin, etc.), mais il est en revanche possible de prendre un ami comme locataire.
