Le dispositif Denormandie s’adresse aux particuliers qui veulent investir intelligemment dans un logement ancien à mettre en location. Très populaire, ce dispositif d’investissement locatif permet à la fois d’obtenir une réduction d’impôt et de participer à la revitalisation urbaine de quartiers en transition, notamment des centres-villes.
📝 Le Denormandie en 30 secondes
Pour que votre investissement immobilier bénéficie du dispositif, vous devez :
- Acheter un logement ancien à rénover dans l’une des villes éligibles au Denormandie.
- Réaliser des travaux de rénovation ciblés dont le montant atteint au moins 25% de votre investissement global.
- Vous engager à louer pendant 6, 9 ou 12 ans.
Si toutes les conditions sont réunies, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt jusqu’à 21% du prix total d’un investissement réalisé d’ici au 31 décembre 2027.
🏙️ Pourquoi ce dispositif a-t-il été créé ?
Le dispositif Denormandie a été lancé en 2019 pour permettre aux investisseurs privés d’accéder plus facilement à l’investissement locatif, tout en redonnant vie à des logements et des quartiers anciens dégradés.
⚙️ Comment fonctionne le dispositif Denormandie ?
Quels biens sont éligibles ?
Aussi parfois appelé Pinel ancien, le dispositif Denormandie ne s’applique qu’à l’ancien : logements à rénover et locaux à transformer en logements. L’ensemble de l’investissement locatif doit être une acquisition directe (bien et travaux réalisés en votre nom). Vous avez évidemment le droit de souscrire un emprunt immobilier. Il est même possible de réaliser ces investissements via une SCI (société civile immobilière) ou une SCPI (société civile de placement immobilier).
Quels travaux doivent être réalisés ?
Seuls des travaux d’une certaine nature sont éligibles :
- Les travaux de rénovation énergétique permettant de réaliser au moins 20% d’économies d’énergie (30% pour les logements individuels).
- La création de surfaces habitables nouvelles (après transformation d’une terrasse, d’un garage…).
- Les travaux qui prévoient une modernisation, un assainissement et un aménagement de surfaces habitables nouvelles. Au moins 2 types de travaux doivent être réalisés parmi les 5 suivants : le changement de chaudière, l’isolation des combles, l’isolation des murs, le changement de production d’eau chaude et l’isolation des fenêtres.
Ces travaux doivent respecter eux-mêmes plusieurs conditions :
- Représenter au moins 25% du coût total de l’opération (prix d’achat du bien + coût des travaux effectués).
- Être réalisés par des entreprises afin de pouvoir justifier de factures. Le recours à des professionnels certifiés RGE (reconnu garant pour l’environnement) est recommandé.
- Être achevés dans les délais réglementaires, à savoir le 31 décembre de la 2ème année suivant l’acquisition au plus tard.
Quel est le montant de la réduction d’impôt ?
Le montant de la réduction d’impôt est fixé selon la durée d’engagement de location :
| Durée d’engagement de location | Réduction d’impôt sur le prix investi |
| 6 ans | 12% |
| 9 ans | 18% |
| 12 ans | 21% |
La réduction d’impôt se fait sur le prix investi au total, dans la limite d’un coût d’acquisition total de 300 000 €. Un autre plafond de 5500 € par m² de surface habitable est en vigueur. Exemple : l’acquisition d’un appartement de 50 m² réalisé dans les conditions du dispositif ouvre droit à une réduction d’impôt s’appliquant sur un montant maximum de 275 000 € (5500 € x 50).
Il faut noter que le total des avantages fiscaux est limité à 10 000 € de réduction totale par an pour l’impôt sur le revenu.
✅ Quelles sont les conditions pour bénéficier du Denormandie ?
Conditions liées au logement
Le bien acquis doit être un logement ancien faisant l’objet de travaux d’amélioration, ou un local transformé en habitation. Il est possible de bénéficier du dispositif Denormandie pour des logements individuels ou collectifs (dans les copropriétés en grave difficulté).
Conditions liées à la localisation
Le logement ou local acheté doit être situé dans une commune éligible au dispositif. Il y en a trois sortes :
- les communes à fort besoin de réhabilitation ;
- les communes en zone labellisée Coeur de ville ;
- les communes ayant passé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).
Le mieux pour savoir si un terrain est éligible est d’utiliser le simulateur du site officiel service-public.fr.
Conditions liées à la location
Le logement doit être mis en location non meublée, en tant qu’habitation principale, pendant une durée déterminée à l’avance (6, 9 ou 12 ans) et à un montant plafonné. En effet, le loyer mensuel hors charges ne peut pas dépasser les montants fixés annuellement par l’administration publique. Cette dernière définit également les ressources annuelles maximums des locataires afin de faciliter le logement de certains foyers fiscaux.
Conditions liées à l’investisseur
L’investisseur doit réaliser une déclaration d’engagement de location (formulaire 2044 EB). Il ne peut pas louer à une personne de son foyer fiscal.
📊 Quels plafonds faut-il respecter ?
Les plafonds de loyer
| Localisation du logement | Plafonds mensuels de loyer au m² en 2026 (charges non comprises) |
| Zone A bis | 19,71 € |
| Zone A | 14,64 € |
| Zone B1 | 11,80 € |
| Zones B2 et C (sur agrément) | 10,26 € |
Ces différentes zones définissent le niveau de tension observé sur le marché, les zones A étant celles où la demande de logement est la plus importante.
🤝 Le Denormandie est-il cumulable avec d’autres aides ?
Oui, le Denormandie est cumulable avec d’autres aides :
- l’éco-prêt à taux zéro, qui permet de financer une partie des travaux sans payer d’intérêts ;
- la TVA réduite à 10% sur les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien ;
- la TVA réduite à 5,5% sur certains travaux énergétiques (isolation thermique, pompes à chaleur, chauffe-eau thermodynamiques, capteurs solaires…) ;
- les certificats d’économies d’énergie (CEE), qui sont des primes pour travaux de rénovation énergétique.
💰 Exemple de réduction d’impôt avec le dispositif Denormandie
Pour mieux comprendre l’intérêt du dispositif Denormandie, prenons l’exemple d’un investissement réalisé dans le programme RENAISSANCE à Saint-Marcellin.
Exemple de calcul :
- Montant total de l’acquisition (foncier + travaux + frais) : 140 000 €
- Durée de mise en location : 12 ans
- Réduction d’impôt : 140 000 € × 21 % = 29 400 €
Votre avantage fiscal :
➡️ 29 400 € de réduction d’impôt, soit 2 450 € en moyenne par an pendant 12 ans.
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient (acquisition + travaux + frais), dans la limite de 300 000 €, sous réserve du respect des conditions du dispositif.
🏛️ Investir dans le programme RENAISSANCE à Saint-Marcellin
Un immeuble historique au coeur du centre-ville
Éligible au Denormandie, le programme RENAISSANCE à Saint-Marcellin est situé dans le centre-ville historique de cette charmante commune de l’Isère, et plus précisément sur la Grande Rue piétonne. Au coeur du principal axe commerçant de la ville, cette jolie résidence de 16 appartements intégrera tout le confort contemporain, et les services nécessaires (deux commerces en rez-de-chaussée, école à proximité…). Ceci, tout en bénéficiant du cachet des deux immeubles historiques (XVIème siècle et XIXème siècle) qui se trouvaient sur les lieux. Idéalement placé dans la vallée sud du Grésivaudan, entre Grenoble et Valence, Saint-Marcellin bénéficie d’un environnement mêlant nature et dynamisme économique.
Un investissement patrimonial sécurisé
Autre avantage de notre programme RENAISSANCE, vos travaux de réhabilitation seront réalisés et suivis par l’équipe EDIFIM. Pas besoin de vous improviser maître d’ouvrage ! Maîtrise de l’opération, qualité des travaux, accompagnement, notre Pôle Patrimoine et Réhabilitation vous assure une expertise en réhabilitation du patrimoine. Et donc un projet immobilier totalement sécurisé.
Un investissement qui a du sens
Notre programme RENAISSANCE à Saint-Marcellin coche toutes les cases pour la réussite d’un investissement immobilier réussi :
- réduction d’impôt pour l’investisseur ;
- constitution d’un patrimoine durable à potentiel de plus-value ;
- valorisation du patrimoine français à travers la revitalisation d’un bâtiment historique situé dans le centre ancien d’une jolie commune iséroise.
⚠️ Les points de vigilance avant d’investir
Vérifier le marché locatif
Avant de faire un achat immobilier éligible au Denormandie, assurez-vous que sa localisation bénéficie d’une demande assez forte et d’un bon niveau de loyer.
Anticiper les charges
Vos calculs de rendement locatif doivent prendre en compte les charges de copropriété, les primes d’assurance, ainsi que les frais d’entretien et de gestion locative.
Respecter les conditions du dispositif
Assurez-vous que votre projet immobilier respecte bien toutes les conditions exigées par les règles de fiscalité immobilière. À savoir un engagement de location nue à titre de résidence principale sur une certaine durée, et qui respecte les différents plafonds et délais fixés.
🏡 Pourquoi investir avec EDIFIM ?
Avec le programme RENAISSANCE à Saint-Marcellin, vous découvrez un projet sécurisé qui remplit toutes les conditions du dispositif Denormandie, et vous bénéficiez de l’expertise locale d’EDIFIM.
Située à Grenoble, notre agence iséroise possède une fine connaissance du territoire. Garantissant des travaux de rénovation de qualité et entièrement gérés de son côté, l’Équipe EDIFIM met en place un accompagnement expert et un conseil personnalisé afin de vous permettre d’investir dans l’immobilier en Isère en toute sérénité.
❓ FAQ : Questions fréquentes sur le dispositif Denormandie
Quelle est la différence entre le Pinel et le Denormandie ?
Le Pinel concernait l’immobilier neuf, le Denormandie (toujours en vigueur) s’applique à l’ancien.
Peut-on louer à un membre de sa famille ?
Oui, mais seulement si le membre de la famille n’appartient pas à votre foyer fiscal et qu’il respecte les plafonds de ressources.
Quels travaux sont pris en compte dans le Denormandie ?
Ce sont les travaux de rénovation énergétique, la création de surfaces habitables nouvelles, mais aussi les travaux de modernisation, d’assainissement ou d’aménagement de surfaces habitables nouvelles.
Le Denormandie est-il toujours en vigueur en 2026 ?
Oui, il concerne les investissements immobiliers réalisés jusqu’au 31 décembre 2027 respectant les conditions.
Quel est le montant maximal de réduction d’impôt ?
Le montant maximal de réduction d’impôt est de 63 000 € sur 12 ans (21% du plafond maximum de 300 000 €).
