Le fonctionnement général du statut LMNP
Le LMNP s’applique lorsque vous :
- Louez un bien meublé (c’est-à-dire avec les équipements permettant une occupation immédiate),
- Percevez moins de 23 000 € de recettes annuelles issues de cette activité ou moins de 50 % de vos revenus globaux,
- N’êtes pas inscrit au RCS en tant que loueur professionnel,
- Les revenus générés par cette activité relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers.
Deux régimes fiscaux sont possibles :
- Micro-BIC, si les recettes annuelles sont ≤ 77 700 €,
- Régime réel, obligatoire au-delà, mais souvent plus avantageux grâce à l’amortissement.
Peut-on qualifier le statut LMNP de « dispositif fiscal » ?
Le LMNP n’est pas un « dispositif fiscal » au sens strict, comme le Pinel ou le Malraux, qui sont des mécanismes incitatifs encadrés par la loi avec une contrepartie (plafonds de loyers, zonage, durée d’engagement, etc.).
Il s’agit plutôt d’un régime d’imposition applicable à une activité spécifique (la location meublée non professionnelle), offrant des avantages fiscaux de droit commun, comme l’amortissement, mais sans être un mécanisme d’optimisation défini par une loi de finances.
Une durée minimale de location en cas d’amortissement ?
Non, aucune durée minimale de location n’est imposée par la loi pour pouvoir pratiquer l’amortissement du bien sous le régime LMNP.
Cependant, si l’amortissement est interrompu peu après l’acquisition, cela peut entraîner un redressement fiscal si l’administration estime qu’il y a abus de droit (optimisation sans réelle volonté de location durable). En pratique, il est conseillé de conserver le bien en location meublée au moins 3 ans pour sécuriser l’usage du régime réel et de l’amortissement.
Quelles sont les options fiscales possibles sous le régime LMNP ?
Micro-BIC
- Recettes < 77 700 €,
- Abattement forfaitaire de 50 % (pas de charges réelles déductibles ni amortissement),
- Simple à gérer, mais moins optimisé fiscalement.
Régime réel simplifié
- Déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, taxes, travaux, assurances, frais de gestion…),
- Amortissement du bien (hors terrain), du mobilier, et des frais de notaire,
- Permet souvent de neutraliser totalement l’imposition sur les loyers pendant plusieurs années.
Quels types de biens peuvent être loués en LMNP ?
Le statut LMNP peut s’appliquer à divers types de biens, à condition qu’ils soient meublés conformément aux critères légaux :
Biens classiques (non gérés)
- Studios, appartements, maisons,
- Loués directement à un particulier (étudiant, actif, retraité…),
- Gestion autonome ou via une agence.
Biens en résidence services gérée (avec bail commercial)
- Résidences étudiantes,
- Résidences de tourisme,
- Résidences seniors,
- Établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD),
- Location confiée à un exploitant professionnel via un bail commercial (souvent de 9 ou 11 ans),
- Permet une gestion passive, mais impose de bien analyser la solidité de l’exploitant.
