Acheter son premier logement est un projet important, mais réunir un apport suffisant peut parfois être difficile. Pour aider leurs enfants ou petits-enfants à devenir propriétaires, les familles peuvent aujourd’hui profiter d’un dispositif temporaire permettant de transmettre une somme d’argent sans droits de donation, à condition que cet argent serve notamment à acheter un logement neuf.
La donation familiale pour un logement neuf en quelques mots
La donation du vivant permet à un parent, un grand-parent ou, dans certains cas, à un autre membre de la famille de transmettre une somme d’argent pour participer au financement d’un logement neuf.
Pour les dons réalisés jusqu’au 31 décembre 2026, le dispositif prévoit une exonération pouvant atteindre 100 000 € par donateur, dans la limite de 300 000 € reçus par bénéficiaire. L’argent doit être utilisé dans les 6 mois suivant son versement pour acheter un logement neuf ou en VEFA.
Le logement doit ensuite être occupé comme résidence principale, ou loué à une personne qui en fait sa résidence principale, pendant au moins 5 ans.
Cette aide peut notamment permettre de constituer ou renforcer un apport personnel et ainsi faciliter le financement d’un projet immobilier neuf.
Combien peut-on donner pour l’achat d’un logement neuf ?
Le dispositif prévoit deux plafonds.
Chaque donateur peut transmettre jusqu’à 100 000 € à un même bénéficiaire. De son côté, le bénéficiaire peut recevoir au maximum 300 000 € au total dans le cadre de cette exonération.
Un exemple simple
Prenons le cas d’une personne qui souhaite acheter son premier appartement neuf :
- son père lui donne 100 000 €;
- sa mère lui donne 100 000 €;
- l’un de ses grands-parents lui donne 100 000€.
Elle peut donc recevoir 300 000 € au total sans droits de donation au titre de ce dispositif, à condition bien sûr de respecter toutes les autres règles prévues.
Qui peut donner de l’argent ?
L’exonération concerne les dons réalisés au profit :
- d’un enfant;
- d’un petit-enfant;
- d’un arrière petit-enfant;
- ou lorsque le donateur n’a pas de descendant, d’un neveu ou d’une nièce.
Dans ce dernier cas, seuls les enfants des frères et sœurs du donateur sont considérés comme neveux ou nièces pour l’application du dispositif.
Autre point à connaître : contrairement à certains autre dispositifs de donation, aucune condition d’âge n’est prévue pour le donateur dans le cadre de cette exonération spécifique.
Quels logements peuvent être financés grâce à la donation ?
Pour profiter de l’exonération, l’argent reçu doit être utilisé pour acheter :
- un logement neuf ;
- ou un logement acheté en VEFA, c’est-à-dire en Vente en l’État Futur d’Achèvement.
Qu’est-ce qu’un achat en VEFA ?
La VEFA est le mode d’achat couramment utilisé lorsque l’on achète un appartement neuf auprès d’un promoteur immobilier alors que le logement est encore en construction ou doit être construit.
L’acquéreur signe d’abord un contrat de réservation, puis l’acte de vente définitif chez le notaire. La construction se poursuit ensuite jusqu’à la livraison du logement.
C’est notamment ce type d’acquisition que l’on retrouve parmi les programmes immobiliers commercialisés par EDIFIM.
À l’inverse, la construction d’une maison individuelle réalisée en dehors d’une VEFA ne bénéficie pas de cette exonération spécifique.
Quelles conditions faut-il respecter ?
Utiliser l’argent dans les 6 mois
C’est l’un des points les plus importants.
La somme reçue doit être utilisée au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant son versement pour acheter le logement neuf ou en VEFA.
Il est donc préférable que le projet immobilier soit déjà bien avancé avant de réaliser la donation.
Par exemple, recevoir l’argent très longtemps avant d’avoir trouvé son logement peut poser problème si l’achat n’est finalement pas réalisé dans les délais.
Conserver le logement pendant au moins 5 ans
Une deuxième règle concerne l’utilisation du bien.
Pendant au moins 5 ans, le logement doit :
- soit être la résidence principale de la personne qui a reçu la donation;
- soit être loué à une personne qui en fait sa résidence principale.
En cas de location, le logement ne peut pas être loué à une personne appartenant au même foyer fiscal que le bénéficiaire de la donation.
Pour un logement acheté en cours de construction, la période de cinq ans commence à la date d’acquisition ou à la date d’achèvement lorsque celle-ci intervient plus tard.
Réaliser la donation avant le 31 décembre 2026
Le dispositif est temporaire.
Il concerne les sommes versées depuis le 15 février 2025 et jusqu’au 31 décembre 2026.
Pour une famille qui envisage cette solution pour financer un projet immobilier, il est donc important de prendre en compte cette échéance dans son calendrier.
Faut-il déclarer la donation ?
Oui. Même lorsqu’elle est exonérée de droits, la donation doit être déclarée à l’administration fiscale.
Service-Public précise, pour ce dispositif spécifique, que la déclaration s’effectue à l’aide du formulaire prévu pour les dons manuels et les dons de sommes d’argent, transmis au service fiscal chargé de l’enregistrement.
Il est également important de conserver les justificatifs permettant de prouver :
- la date de donation;
- le montant reçu;
- l’utilisation de l’argent;
- l’achat du logement.
L’administration peut demander ces documents afin de vérifier que toutes les conditions de l’exonération ont bien été respectées.
En cas de doute, il peut être utile de demander conseil à un notaire.
Comment une donation peut-elle faciliter l’achat d’un logement neuf ?
Au-delà de l’avantage fiscal, la donation peut surtout aider à construire le financement du projet.
Pour acheter un logement, l’acquéreur utilise généralement une combinaison entre son épargne personnelle et un crédit immobilier. Une donation familiale peut venir augmenter la somme dont il dispose au départ.
Elle peut ainsi permettre :
- de constituer ou augmenter son apport personnel;
- de réduire la somme à emprunter;
- de disposer d’un budget plus important pour son projet;
- ou simplement de rendre un achat immobilier plus accessible.
Cela ne signifie cependant pas que le prêt immobilier sera automatiquement accordé. La banque continue d’étudier la situation de l’emprunteur, ses revenus, ses charges et sa capacité de remboursement.
Donation familiale et immobilier neuf : une opportunité jusqu’à fin 2026
La donation familiale peut être un véritable levier pour concrétiser un projet immobilier neuf, à condition de bien anticiper les différentes étapes : choix du logement, organisation du financement et utilisation des fonds dans les délais prévus.
Le dispositif étant ouvert jusqu’au 31 décembre 2026, il est important de préparer son projet en amont.
Les équipes EDIFIM peuvent vous accompagner dans la recherche du logement neuf correspondant à votre projet et vous présenter les appartements disponibles au sein de nos différentes résidences.
Vous connaissez un proche qui souhaite devenir propriétaire ? Vous pouvez également lui faire découvrir EDIFIM grâce à notre programme de parrainage, ouvert à toute personne physique majeure. Si votre filleul réalise une acquisition dans l’un de nos programmes immobiliers éligibles, vous bénéficiez d’une récompense en remerciement de votre recommandation.
FAQ : Questions fréquentes
Quel montant peut-on donner à son enfant pour acheter un logement neuf ?
Dans le cadre de cette exonération temporaire, un donateur peut transmettre jusqu’à 100 000 € à un bénéficiaire. Celui-ci peut recevoir jusqu’à 300 000 € au total de plusieurs donateurs.
Peut-on donner 100 000 € sans payer de droits de donation ?
Oui, lorsque toutes les conditions de ce dispositif sont respectées. L’argent doit notamment être destiné à l’achat d’un logement neuf ou en VEFA et être utilisé dans les six mois suivant le versement.
Les deux parents peuvent-ils donner chacun 100 000 € ?
Oui. Un enfant peut par exemple recevoir 100 000 € de son père et 100 000 € de sa mère, soit 200 000 €, dans le cadre de cette exonération.
Combien de temps a-t-on pour utiliser l’argent ?
La somme reçue doit être utilisée au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant son versement.
Peut-on louer le logement ?
Oui, à condition que le locataire utilise le bien comme résidence principale. Le logement ne peut cependant pas être loué à une personne appartenant au foyer fiscal du bénéficiaire de la donation. Cette condition doit être respectée pendant cinq ans.
Jusqu’à quand ce dispositif est-il disponible ?
La mesure s’applique aux sommes versées jusqu’au 31 décembre 2026. À ce jour, c’est la date limite prévue par l’article 790 A bis du Code général des impôts.
