En matière d’investissement immobilier, le statut de primo-accédant donne droit à de nombreuses opportunités. Il peut s’agir d’aides financières ou de prêts à taux avantageux. Retour sur les spécificités à connaître pour gérer son projet immobilier dans d’excellentes conditions.
Qu’est-ce qu’un primo-accédant ?
Le primo-accédant est une personne qui effectue un premier achat immobilier. Il s’agit aussi d’un tiers qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale depuis deux ans, au minimum. Cela concerne les locataires et les personnes logées à titre gratuit. Il peut avoir réalisé un ou plusieurs investissements locatifs ou posséder une résidence secondaire. Ce statut fait l’objet d’une reconnaissance par les banques afin d’obtenir des solutions de financement adaptées aux spécificités d’un projet. Par exemple, l’investissement d’un bien en Haute-Savoie.
Comment justifier son statut de primo-accédant ?
Afin de pouvoir bénéficier d’aides financières, le primo-accédant doit justifier son statut. En tant que locataire, il doit fournir ses quittances de loyer ou son contrat de bail. Pour les personnes logées à titre gratuit, une déclaration sur l’honneur de l’hébergeur est requise. Celle-ci est complémentaire à d’autres documents :
- un avis de taxe foncière ;
- une pièce d’identité valide ;
- un extrait cadastral ;
- un contrat de location établi au nom de la personne hébergée.
Ce dernier justificatif demeure généralement facultatif.
Les prêts avantageux pour les primo-accédants
Parmi les avantages du statut de primo-accédant, on distingue plusieurs prêts à taux préférentiels. Pour en bénéficier, il est nécessaire de respecter certaines conditions.
| Aides pour les primo-accédants | Spécificités de l’aide |
| Prêt à taux zéro | Un crédit sans intérêt qui permet de financer un projet immobilier jusqu’à 40 % des sommes engagées. |
| Prêt d’accession sociale | Un prêt réservé aux ménages modestes avec un taux d’intérêt avantageux et des frais de notaire moindres. |
| Prêt d’Action Logement | Ce prêt à taux fixe concerne les salariés du secteur privé. Il n’exige aucune garantie ni caution. |
| Prêt conventionné | Ce crédit n’est soumis à aucune condition de revenus. Il concerne les programmes immobiliers, les constructions neuves ou anciennes. |
| Prêt épargne logement | Un crédit qui fait bénéficier d’un taux préférentiel aux primo-accédants qui souscrivent à ce type d’épargne. |
| Prêt location-accession | Un prêt adapté aux locataires qui souhaitent devenir propriétaires. Il induit une TVA à taux réduit, ainsi qu’une exonération temporaire de la taxe foncière. |
| Aides des collectivités locales | Afin de dynamiser le paysage urbain, les collectivités locales peuvent octroyer des subventions aux primo-accédants. |
| Prime accession | Elle est cumulable avec différents prêts réservés aux primo-accédants. |
| Aides de la CAF | La caisse d’allocations familiales peut octroyer l’APL accession pour concrétiser un premier projet immobilier. |
| Exonération de la taxe foncière | Cette aide peut s’élever à 50 ou 100 % du montant de cet impôt. Elle est valable pour une durée de 2 à 5 ans. |
| TVA à taux réduit | Selon la zone géographique du bien, le taux de TVA peut se porter à 5,5 %, au lieu de 20 %. |
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Le prêt à taux zéro (PTZ) n’induit pas le remboursement d’intérêts pour bénéficier d’une somme don-née. Il est adapté à un projet d’achat immobilier, comme l’acquisition d’une résidence principale. Son montant peut s’élever jusqu’à 40 % de la valeur du bien. Le primo-accédant doit prendre en compte les critères suivants :
- les revenus du foyer ;
- la zone géographique où se trouve le bien ;
- l’achat d’un logement neuf ou ancien.
En ce qui concerne ce dernier point, le propriétaire s’engage à réaliser des travaux pour un bâti ancien. La construction d’une maison ou la réservation d’un bien issu d’un programme neuf sont aussi éligibles. À titre d’exemple, on peut évoquer l’achat d’un appartement d’un programme immobilier neuf en Isère.
Le prêt d’accession sociale (PAS)
Le prêt d’accession sociale concerne les ménages aux revenus modestes. Il permet de financer l’intégralité de l’achat ou la construction d’une résidence principale. Il donne droit à une réduction des frais de notaire. Ce crédit présente un taux d’intérêt préférentiel et plafonné. Les conditions d’obtention sont similaires à celles du PTZ. Son remboursement peut s’échelonner sur 5 à 30 ans.
Le prêt d’Action Logement
Le prêt d’Action Logement peut financer l’achat d’un logement neuf qui présente un statut Vefa, PSLA ou en bail réel solidaire. Il s’agit d’un crédit à taux fixe qui n’induit pas de frais de dossier, de caution ou de garanties. L’employeur du primo-accédant doit toutefois être issu du secteur privé et cotiser auprès d’Action Logement.
Le prêt conventionné (PC)
Les banques qui ont signé une convention avec l’État peuvent proposer un prêt conventionné aux pri-mo-accédants. Contrairement au PTZ, son octroi n’est pas soumis aux revenus des ménages. Le taux d’intérêt est plafonné. Ce prêt concerne les projets immobiliers neufs ou anciens, ainsi que les cons-tructions.
Le prêt épargne logement (PEL)
Le prêt épargne logement peut donner lieu à un taux d’intérêt préférentiel. Celui-ci varie selon la date de souscription. Le montant octroyé dépend des intérêts déjà contractés, ainsi que de la durée de l’épargne. Son bénéfice concerne le titulaire du compte ou, si ce dernier en fait la demande, un proche.
Le prêt social location-accession (PSLA)
Le prêt social location-accession (PSLA) permet de bénéficier d’un taux de TVA et de frais de notaire réduits. Cela sans oublier une exonération de la taxe foncière pendant 15 ans. Pour l’obtenir, il est né-cessaire d’être locataire et de faire valoir son option d’achat si le contrat de bail le propose.
Les aides financières pour primo-accédants
En tant que primo-accédant, il est possible de bénéficier de nombreux dispositifs de financement. Ceux-ci concernent des aides locales ou nationales.
Aide des collectivités locales
Dans le cadre d’un programme immobilier, d’un achat neuf ou ancien, les collectivités locales sont sus-ceptibles de proposer différentes aides pour permettre de concrétiser un projet ou une transaction. Les primo-accédants peuvent se renseigner auprès des collectivités territoriales ou des municipalités. Il peut s’agir de subventions, de garanties d’emprunt ou d’un prêt à taux zéro.
La prime accession
La prime accession est une subvention d’un montant de 10 000 euros. Elle simplifie l’achat d’un bien immobilier pour les primo-accédants. Elle demeure cumulable avec certains prêts bancaires et permet de profiter de conseils au financement personnalisés.
Aides de la Caf pour primo-accédants
La caisse d’allocations familiales peut proposer des aides dédiées aux primo-accédants. Il peut s’agir de l’APL accession pour les investisseurs qui souhaitent disposer de leur résidence principale en zone C, soit une commune de moins de 50 000 habitants. Elle s’appuie sur différentes conditions d’éligibilité :
- la situation géographique du bien ;
- les revenus du foyer ;
- le nombre de personnes qui composent le ménage…
Son obtention dépend de la souscription à un prêt d’accession sociale ou à un prêt conventionné.
Les avantages fiscaux en primo-accession
Pour l’achat d’un bien proche de Genève ou d’une autre commune, le primo-accédant est susceptible de bénéficier d’avantages fiscaux.
Exonération de la taxe foncière
Dans le cadre d’un programme immobilier neuf, le primo-accédant peut obtenir une exonération de la taxe foncière pour une période de deux à cinq ans. Elle peut concerner, par exemple, la construction d’une maison ou d’un appartement. Cet avantage porte aussi bien sur les résidences principales que sur les logements secondaires. Il convient toutefois de se renseigner auprès de la commune de domicilia-tion afin de s’assurer de son application. Une obligation déclarative de changement de propriétaire est souvent imposée.
Réduction de la TVA pour l’achat dans le neuf
Dans l’éventualité où un logement se situe en zone Anru ou prioritaire, son achat peut donner lieu à l’application d’une TVA à taux réduit. Il est ainsi possible de bénéficier d’une TVA à 5,5 %, au lieu de 20 %. Elle concerne l’acquisition d’une résidence principale.
FAQ : Questions fréquentes sur la primo-accession
En tant que primo-accédant, il est légitime de s’interroger sur son projet immobilier. Voici une sélec-tion non exhaustive des principales questions que l’on peut se poser.
Peut-on devenir propriétaire sans apport ?
Sans apport, devenir propriétaire de son bien immobilier demeure envisageable. Toutefois, il faut prendre en compte ses revenus, ainsi que le montant du crédit. Les possibilités d’investissement varient également en fonction des banques. La régularité de l’épargne et la gestion financière constituent aus-si des facteurs clefs dans l’octroi d’un prêt sans apport. De manière générale, les établissements ban-caires exigent un apport équivalent à 10 % des sommes engagées.
Quels sont les frais de notaire pour un primo-accédant ?
En comparaison d’autres investisseurs, les frais de notaire pour un primo-accédant ne présentent pas de différences ou de particularités. Ceux-ci dépendent de l’ancienneté du bien. Par exemple, l’achat d’un appartement neuf en Savoie ou l’acquisition d’une propriété ancienne dans l’Isère. Pour un bien neuf, il faut prévoir 2 à 3 % de sa valeur. Ce taux se porte entre 7 et 8 % pour un bien ancien.
Comment bénéficier du prêt accession d’Action Logement ?
L’obtention du prêt accession d’Action Logement nécessite de remplir les conditions suivantes :
- le statut professionnel du primo-accédant ;
- la création d’un compte sur le site d’Action Logement ;
- la présentation des documents exigés.
Ces derniers portent sur les justificatifs d’identité et de revenus, l’offre de prêt et la nature du projet immobilier.
