Comment aborder le sujet du financement de votre projet ? Voici quelques pistes pour vous aider à voir plus clair.
1. Évaluation du budget
Le budget = Prix de vente de l’appartement + frais de notaire de 2 à 3%
Prenons l’exemple d’une acquisition à hauteur de 200 000€, des frais de notaires de 5 000€ (soit 2,5% de 200 000€) et un apport de 30 000€.
- Projet d’acquisition : 200 000€ + 5 000€ = 205 000€
- Besoin de financement : 205 000€ – 30 000€ = 175 000€
2. Vérifier son apport
C’est un élément déterminant dans un plan de financement, il peut se présenter sous plusieurs formes :
- Épargne (dont épargne salariale)
- Donation
- Héritage
Il est fortement recommandé d’acheter avec un apport. Sans apport, les garanties demandées seront plus importantes et le taux d’emprunt moins intéressant.
3. Connaître sa capacité d’emprunt
Il est recommandé de clore vos crédits à la consommation : en effet, cela vous permettra de vous projeter d’une manière plus sereine et améliorera votre « cv » bancaire.
- 1/3 de vos revenus : les mensualités ne doivent pas dépasser 33% de vos revenus nets imposables
Le calcul de la capacité d’emprunt se fait en fonction :
- du montant emprunté
- de la durée du prêt
- du taux du prêt
- de la mensualité souhaitée
4. Le montage financier
Cette étape est déterminante dans la réalisation de votre projet immobilier. Votre check list :
- Dépôts et garanties financières = constitution de son apport.
- Apport non obligatoire mais fortement recommandé par les banques.
- Calcul de sa capacité d’emprunt (pas plus d’un 1/3 des revenus)
- S’informer sur les prêts et les aides actuelles (le prêt à taux zéro PTZ+, le prêt épargne logement PEL, le prêt 1% logement, le prêt conventionné, le prêt à l’accession social PAS).
- Comparer les offres bancaires : banque ou courtier ?
- Faites des RDV dans plusieurs banques et faites jouer la concurrence.
- Comparez les offres grâce au Taux Effectif Global (TEG) = il prend en compte le taux d’intérêt, les frais de dossier, le coût des assurances obligatoires, et le montant des garanties cautions).
- Souscrire un crédit immobilier
- Faites appel à de la défiscalisation en passant par des courtiers et agences conseils en gestion de patrimoine
5. Le contrat de réservation
L’acquéreur signe un contrat de réservation appelé aussi « contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement avec le promoteur immobilier ». Il contient :
- une description détaillée du logement
- le prix de vente
- la date prévue pour la signature définitive du contrat de vente chez le notaire
- le délai d’exécution des travaux
Ce contrat signé engage l’acquéreur à verser lors de sa signature un dépôt de garantie à hauteur généralement de 5% du prix de vente qui sera viré à l’office notarial.
